مزایده چیست؟
از راه های موجود برای احقاق حق ذی نفع، مزایده می باشد که قانون گذار آن را برای انجام موارد خاص مقرر موجود در قانون، تعبیه کرده است. انجام مزایده هدفی به جز برقراری عدالت ندارد. مزایده با خرید اموال دولتی یا خرید اموالی که توسط دادگاه توقیف شده، صورت می گیرد.
طبق تعارفی که از مزایده وجود دارد، می شود اذعان داشت که مزایده یعنی مالی در معرض فروش قرار گیرد و هنگامی که یکی از خریداران قیمت بیشتری را پیشنهاد بدهد، توانایی تملک در مال مذکور را دارد.
پس مزایده یک فرآیندی است که در اثرش اموال متعلق به بخش دولتی یا خصوصی برای فروش به نمایش گذاشته شده و با بالاترین قیمت پیشنهادی به فروش می رود.
نحوه اجرای مزایده
بها و قیمت پایه مزایده به واسطه کارشناس و نماینده رسمی دادگستری تعیین شده و خریداران با رعایت تشریفات قانونی، اقدام به ارائه قیمت پیشنهادی خود برای اموال مورد نظر می نمایند و فروشنده (شخص حقیقی یا حقوقی) با بررسی قیمت مالی پیشنهادی، اقدام به انتخاب بالاترین قیمت پیشنهاد شده به عنوان خریدار می نماید.
به گزارش اتحاد ملت ، بنابر اعلام پارس نماد داده، در واقع با ساز و کار مزایده، اموالی که دارای تقاضای خرید زیادی بوده و از جهات مختلف زمینه ساز منفعت مادی می شود، در بستری عادلانه و با نظارت قانون و ارگان های ذی ربط به فروش می رسد.
چگونگی اجرای مزایده از طریق ادارات ثبت
برای اجرای اسناد ذمه ای یا وثیقه ای، پس از ارزیابی مال و قطعیت آن، آگهی مزایده منتشر می شود. طبق ماده ۱۲۱ آیین نامه اجرا، رعایت نکات ذیل در آگهی مزایده ضرورت دارد.
آگهی مزایده اموال غیر منقول
نام و نام خانوادگی مالک
محل و حدود و مقدار و توصیف اجمالی ملک
هرگاه واگذاری منافع دراسناد وثیقه مستند به سند رسمی و دراسناد ذمه ای مستند به سند رسمی یا عادی باشد، خواه مدت آن منقضی شده یا نشده باشد، مراتب با ذکر مال الاجاره و آخر مدت اجاره در آگهی مزایده منتشر در روزنامه و آگهی های الصاقی قید می گردد.
تعیین این مورد مزایده مشاع است یا مفروز.
تعیین این مورد که ملک به ثبت رسیده یا خیر.
اشاره به این که پرداخت بدهی های مربوط به آب، برق، گاز اعم ازحق انشعاب یا حق اشتراک ومصرف، درشرایطی که مورد مزایده دارای آن ها باشد. همچنین بدهی مالیاتی و عوارض شهرداری و غیره، تا تاریخ مزایده اعم از این که رقم قطعی آن معلوم شده یا نشده باشد، به عهده برنده مزایده است.
روز و محل و ساعت شروع و ختم مزایده
قیمتی که مزایده با آن آغاز می شود
نکته: اموال غیر منقول که به مزایده گذاشته می شود زمانی به بانک یا طلبکار منتقل می شود که سند انتقال اجرایی تنظیم شده باشد.
آگهی مزایده اموال منقول
در آگهی مزایده اموال منقول نکات زیر تصریح می شود:
نوع اموال مورد مزایده و توصیف اجمالی آن
روز و محل و ساعت شروع و ختم مزایده
قیمتی که مزایده از آن شروع می شود
حکم حقوقی تصرف ملک مزایده ای
از مشکلات مرتبط به املاک این است که اگر ملک مذکور در تصرف فرد یا افراد دیگر قرار داشته باشد و مالک اولیه به دلیل دشواری یا طولانی بودن روند رفع تصرف با قیمتی پایین تر از عرف بازار مسکن، آپارتمان یا ملک خود را به مزایده بگذارد تا بتواند با رقم کمتری ملک را به فروش برساند. در واقع این مالک که میتواند شخص حقیقی یا حقوقی باشد، به دلیل نقصی که هم اکنون متوجه ملک اوست یعنی تصرف از طریق افراد دیگر، ملکش را از طریق مزایده و با قیمتی پایین تر به فروش می رساند و در مقابل تخفیفی که به برنده مزایده داده است، رفع تصرف از ملک یا آپارتمان مورد نظر را نیز به وی واگذار می کند. فروشنده در تعیین قیمت پایه مزایده معمولا از نظر خبره یا کارشناس رسمی استفاده می‌کند. این افراد با در نظر گرفتن وضعیت موجود اموال قیمت عادلانه روز و معارض اقدام به ارزیابی می‌کنند. در نتیجه شرایطی تقریبا متعادل به دست می آید به این معنا که از یک سمت فروشنده نیاز مالی فعلی خود را رفع می کند و از سمت دیگر، خریدار به خاطر وجود معارض یا متصرف، ملکی را به قیمتی پایین تر از ارزش واقعی خریداری می کند.
با این وجود که به این نوع معامله، مزایده گفته می شود، اما به دلیل وجود متصرف، آپارتمان یا ملک با قیمت پایین تری از عرف بازار به خریدار عرضه می شود. صرف نظر از مزایده هایی که از طرف ارگان ها و دستگاه های دولتی برگزار می شود که در آن ها یک یا چندین واحد آپارتمان (مسکونی، اداری و غیره) برای فروش به مزایده گذاشته می شود، بخش مهمی از مزایده هایی که از طرف سایر اشخاص حقیقی و حقوقی برگزار می شود برگرفته از همین مشکلاتی می باشد. اما به این دلیل که پیگیری آن ها از توان یا حوصله مالک اولیه خارج است، با در نظر گرفتن تخفیفات مربوط به انجام معامله به روش مزایده ای، به مالک ثانویه یا خریدار سپرده می شود.این در حالی است که هر چند در اغلب اسناد مزایده ای مالک اولیه نسبت به وظیفه رفع تصرف از ملک از سوی برنده مزایده یا خریدار نهایی تاکید می کند اما برخی افراد به دلیل بی توجهی به این موضوع که به عنوان یکی از بندهای مندرج در اسناد مزایده به ان اشاره شده است، پس از برگزاری مزایده و اعلام شخص برنده، در مواجهه با آن دچار مشکل شده اند.
ابطال مزایده
مزایده دارای اصول و قواعدی است که باید طبق آن قواعد انجام گیرد. در نتیجه چنانچه مزایده بر اساس قانون انجام نگیرد و دارای نواقصی باشد، می بایست مزایده ابطال گردد.
یکی از موارد شایعی که توسط دادگاه، مزایده انجام می شود زمانی است که اموال خوانده، توسط دادگاه توقیف شده است و بموجب رای قطعی دادگاه نیز وی محکوم گردیده است، بنابراین اجرای احکام مال متعلق به او را به مزایده میگذارد تا حقوق خواهان دعوا تامین گردد. فلذا اگر در روند انجام مزایده مقررات قانونی تماما انجام نگردد، ذینفع میتواند تقاضای ابطال مزایده را در روند اجرای حکم مطرح نماید.
چه کسانی نمی توانند در مزایده شرکت کنند؟
ماده ١٢٧ قانون اجرای احکام مدنی: محکوم له می تواند مثل سایرین در خرید شرکت نماید ولی ارزیابان و دادورز‌ها (مامورین اجرا) و سایر اشخاصی که مباشر امر فروش هستند همچنین اقربا نسبی و سببی آنان تا درجه سوم نمی‌توانند در خرید شرکت کنند.
در چه مواردی فروش ساقط شده و باید در آگهی مزایده تجدید شود؟
هرگاه فروش در روز و ساعت و یا محلی که در آگهی معین شده به عمل نیاید.
هرگاه بدون جهت قانونی مانع خرید کسی شوند و یا بالاترین قیمتی را که پیشنهاد شده است رد کنند.
در صورتی که مزایده بدون حضور نماینده دادستان به عمل آید.
در صورتی که مباشرین فروش و کارمندان اداره ثبت در خرید شرکت کرده باشند. (ماده ١٣٨ آیین نامه اسناد رسمی لازم الاجرا)
آیا دادن دستور صدور سند انتقال ملک به نام برنده مزایده به معنای خلع ید و تحویل آن به منتقل الیه است؟
با توجه به مواد ۱۴۳و ۱۴۴ قانون اجرای احکام مدنی، دادگاه در صورت احراز صحت جریان مزایده دستور صدور انتقال سند به نام خریدار می دهد و این دستور مربوط به صدور و تنظیم سند انتقال به نام خریدار بوده و ارتباطی به امر خلع ید و تحویل ملک ندارد.
آیا می توان اموال را به لحاظ پرداخت اجرت حافظ و اجرت المثل محل نگهداری، از طریق مزایده فروخت؟
اگر حافظ مطالبه اجرت نماید، با توجه به مواد ۸۱ و ۸۲ قانون اجرای احکام مدنی، دادورز می تواند میزان آن را مشخص کند و از حاصل فروش اشیای توقیف شده، اجرت تعیین شده را به حافظ بپردازد و این روش تا فروش تمامی اموال توقیف شده می تواند ادامه داشته باشد.
آیا برنده مزایده ملکی که متصرف آن را با سند عادی خریده است باید علیه متصرف دادخواست خلع ید تقدیم کند یا چنین دادخواستی قابل استماع نیست؟
اولاً: ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ ناظر به اموال غیرمنقول است که سابقه ثبت ندارد؛ بنابراین از شمول ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی خارج است. ثانیاً: تسلیم اموال غیرمنقولی که برابر ماده ۱۰۱ قانون مزبور توقیف شده است به برنده مزایده توسط اجرای احکام صورت می‌گیرد و علی‌الاصول نیاز به دادخواست خلع ید ندارد؛ اما اگر بنا به دلایلی چنین دادخواستی طرح شود قابل استماع است.
نقش وکیل متخصص تخلیه ملک مزایده ای چیست؟
مزایده از ساز و کارهای موجود در جامعه است که در بحث اجرای احکام مدنی قشر عظیمی با آن روبرو می شوند و عملا نسبت به آن اطلاعات کمی به جهت پروسه طولانی و سخت در بین عموم موجود است. وکیل تخلیه ملک مزایده ای در جهت انجام آن، ابتدا به تبیین قانون اجرای احکام در مبحث تعیین و توقیف اموال اعم از منقول یا غیر منقول در جهت اجرای حکم می پردازد؛ بدین صورت که پس از اخذ حکم محکومیت محکوم علیه و صدور اجراییه اگر وی در موعد مقرر مالی جهت توقیف معرفی نکند، وکیل پرونده اجرایی محکوم له می تواند با تعرفه مالی از طرف موکل از اموال محکوم علیه به دایره اجرا نسبت به توقیف آن اقدام نماید.انجام امور اجرایی به دلیل تخصصی بودن، امری بسیار خطیر و پردردسر است و وکیل مزایده خوب میتواند به نسبت با سهولت بیشتری آن را به سرانجام برساند.
نحوه تصرف در ملکی که از طریق مزایده خریداری شده
پرسش: هرگاه کسی در اجرای احکام از طریق مزایده ملکی را خریداری کند ولی ملک در تصرف دیگری باشد آیا دادگاه غیر از انتقال ملک و فراهم کردن مقدمات تنظیم سند به نام وی تکلیفی برای رفع تصرف و تحویل ملک به وی دارد؟
نظر اکثریت
اجرای احکام نمی‌تواند ملک را از تصرف متصرف خارج کند پس از انتقال سند رسمی به نام برنده مزایده وی می‌توان به حسب مورد دادخواست خلع ید یا تخلیه ملک را به دادگاه تقدیم کند، زیرا دادگاه یا اجرای احکام موظف است حکم را اجرا کند و در مورد خلع ید متصرف یا تخلیه ملک حکمی وجود ندارد و هرگونه اقدام خارج از محدوده حکم تخلف محسوب می‌شود.
نظر اقلیت
اجرای احکام یا دادگاه با انجام مزایده در واقع معامله انجام می‌دهد و مال غیرمنقول را به برنده مزایده می‌فروشد و بیع واقع می‌شود. طبق ماده ۳۶۲ قانون مدنی تسلیم مبیع از آثار بیع صحیح است؛ بنابراین، اگر مبیع در تصرف دیگری باشد دادگاه و اجرای احکام موظف‌اند مبیع را تسلیم برنده مزایده کنند. لازمه تسلیم مبیع این است که از متصرف خلع ید کنند و ملک را تحویل برنده مزایده دهند. این موضوع از ماده ۱۳۴ قانون اجرای احکام مدنی نیز قابل استنباط است.
نظر کمیسیون نشست قضایی
نظر اکثریت تأیید می‌شود.
چگونه آگهی مزایده اموال خود را در روزنامه کثیرالانتشار چاپ کنیم؟
کارشناسان آگهی ، در سریعترین زمان ممکن و با کمترین هزینه آگهی شما را در روزنامه ها منتشر می کنند.
برای درج آگهی خود نیاز به حضور در دفتر روزنامه نیست.
کافی است با کارشناسان ما از طریق شبکه های مجازی در ارتباط باشد.
روزنامه کثیرالانتشار اتحاد ملت با گستره سراسری به عنوان کم هزینه ترین روزنامه کثیرالانتشار این امکان را برای همه هموطنان عزیزمان فراهم آورده است که با یک تماس تلفنی آگهی مزایده خودتان را در این روزنامه منتشر نمایید. شماره ۰۹۳۳۰۱۶۴۴۳۳ آماده پاسخگویی و راهنمایی شما عزیزان هستند.ضمنا در ساعات غیر اداره به صورت ۲۴ ساعته از طریق واتساپ می توانید با همکاران ما نیز در ارتباط باشید.
تلفن های پذیرش آگهی در روزنامه کثیرالانتشار اتحاد ملت
نظر خود را ارسال کنید